Harmonogram inwestycji zakłada zakończenie robót w październiku, ale już w czerwcu wiadomo, że wykonawca ma kilkutygodniowe zaległości. Na budowie pracuje zbyt mało osób, nie ukończono wcześniejszych etapów, a kolejne roboty przesuwają się coraz bardziej. Inwestor musi wtedy zdecydować, czy czekać, mobilizować wykonawcę karami umownymi, czy rozważyć zakończenie współpracy.
Nie każda różnica względem harmonogramu oznacza jednak automatycznie odpowiedzialność wykonawcy. Trzeba ustalić przyczyny opóźnienia, przeanalizować treść umowy oraz sprawdzić, czy na termin prac nie wpłynęły działania inwestora, zmiany projektu, roboty dodatkowe albo inne okoliczności.
Kara umowna musi wynikać z umowy
Kodeks cywilny pozwala zastrzec karę umowną na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. W kontraktach budowlanych często spotyka się więc kary związane z niedotrzymaniem terminu zakończenia prac, terminów pośrednich, usuwania wad czy przekazania określonej dokumentacji.
Nie wystarczy jednak samo stwierdzenie, że wykonawca skończył roboty dwa miesiące później. Najpierw trzeba przeczytać konkretną klauzulę: za jakie naruszenie przewidziano karę, od jakiego momentu jest naliczana, jaka jest jej wysokość i czy umowa określa maksymalny limit.
| Co warto sprawdzić? | Dlaczego jest to ważne? |
|---|---|
| Termin końcowy | Pozwala ustalić moment, od którego może powstać odpowiedzialność za nieterminową realizację |
| Kamienie milowe | Umowa może przewidywać odrębne konsekwencje za niedotrzymanie terminów częściowych |
| Przyczyny przesunięcia | Trzeba ustalić, za które okoliczności odpowiada wykonawca |
| Sposób obliczania kary | Kara może być ustalona kwotowo albo np. jako określony procent wynagrodzenia za dzień |
| Limit kar | Umowa może ograniczać maksymalną łączną wysokość naliczonych sankcji |
„Opóźnienie” i „zwłoka” nie zawsze znaczą to samo
W języku potocznym oba określenia często stosuje się zamiennie. W prawie cywilnym mają jednak różne znaczenie. Zwłoka jest kwalifikowaną postacią nieterminowego wykonania zobowiązania – związaną z okolicznościami, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność.
Ma to szczególne znaczenie przy karach umownych. Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 19 listopada 2024 r. wskazał, że kara za niedotrzymanie terminu jest związana ze zwłoką, a nie z sytuacją, w której wykonawca nie dotrzymał terminu z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialności.
Dlatego zapis umowy brzmiący „kara za każdy dzień opóźnienia” nie powinien być analizowany wyłącznie językowo. Znaczenie ma cała konstrukcja kontraktu, zakres odpowiedzialności stron oraz rzeczywiste przyczyny przesunięcia terminu.
Przykład: wykonawca spóźnia się, ale inwestor zmieniał projekt
Generalny wykonawca miał zakończyć budowę 30 września. Obiekt został ukończony dopiero 15 listopada. Inwestor nalicza więc 46 dni kary umownej.
Wykonawca wskazuje jednak, że w trakcie realizacji inwestor kilkukrotnie zmieniał rozwiązania techniczne, późno zatwierdził materiały oraz przez dwa tygodnie nie udostępnił części frontu robót.
W takim sporze nie wystarczy porównać dwóch dat. Trzeba odtworzyć przebieg inwestycji i ustalić, które zdarzenia rzeczywiście wpływały na ścieżkę krytyczną harmonogramu. Przy bardziej złożonych projektach potrzebna może być analiza korespondencji, protokołów narad, harmonogramów i dokumentacji technicznej.
W podobnych sprawach prawnik zajmujący się sprawami budowlanymi może pomóc ocenić postanowienia kontraktu, skuteczność naliczonych kar oraz podstawy ewentualnego odstąpienia od umowy.
Kara umowna nie zależy bezpośrednio od wysokości szkody
Art. 484 Kodeksu cywilnego przewiduje, że kara należy się w wysokości określonej w umowie bez względu na wysokość poniesionej szkody. Jeżeli strony chcą dodatkowo dochodzić odszkodowania przewyższającego karę, powinny odpowiednio uregulować tę możliwość w umowie.
Nie oznacza to jednak, że każda naliczona kwota zostanie ostatecznie utrzymana przez sąd. Wykonawca może żądać tzw. miarkowania kary, gdy:
- zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane,
- kara jest rażąco wygórowana.
Przy ocenie mogą mieć znaczenie m.in. wysokość wynagrodzenia, stopień wykonania robót, długość opóźnienia, rzeczywiste konsekwencje naruszenia i relacja wysokości kary do interesu chronionego przez dane postanowienie.
Czasami można odstąpić od umowy jeszcze przed terminem zakończenia
Inwestor nie zawsze musi czekać do ostatniego dnia harmonogramu. Do umów o roboty budowlane stosuje się odpowiednio art. 635 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub prowadzeniem prac tak dalece, że nie jest prawdopodobne ukończenie ich w uzgodnionym czasie, możliwe może być odstąpienie od umowy jeszcze przed nadejściem końcowego terminu.
Sąd Najwyższy podkreśla jednak, że trzeba realnie ocenić stopień zaawansowania robót i przyczyny istniejącego opóźnienia. Nie wystarczy stwierdzić, że harmonogram ma kilkudniowe przesunięcie. Powinny istnieć podstawy do przewidywania, że wykonawca rzeczywiście nie zdoła nadrobić zaległości i ukończyć inwestycji w umówionym czasie.
Dokumentowanie opóźnień jest równie ważne jak sama umowa
W sporach budowlanych po kilku miesiącach często okazuje się, że obie strony przedstawiają zupełnie inną historię inwestycji. Wykonawca twierdzi, że czekał na dokumentację, a inwestor wskazuje na niewystarczającą liczbę pracowników. Dlatego podczas realizacji warto na bieżąco dokumentować:
- aktualne wersje harmonogramu,
- daty przekazywania frontów robót,
- zmiany projektowe i roboty dodatkowe,
- wezwania dotyczące przyspieszenia prac,
- protokoły narad budowy,
- przyczyny przestojów zgłaszane przez wykonawcę.
Najpierw przyczyna, później kara
Naliczanie kar wyłącznie na podstawie różnicy pomiędzy planowaną a rzeczywistą datą zakończenia może prowadzić do wielomiesięcznego sporu. Przy większej inwestycji warto wcześniej ustalić, kto odpowiada za poszczególne okresy przesunięcia i czy umowa rzeczywiście przewiduje sankcję dla danego zdarzenia.
Podobnie decyzja o odstąpieniu od kontraktu powinna być poprzedzona analizą podstawy prawnej i skutków finansowych. Usunięcie wykonawcy z budowy może rozwiązać jeden problem, ale jednocześnie oznaczać konieczność rozliczenia wykonanych prac, zabezpieczenia placu budowy i znalezienia nowego podmiotu. W sporach dotyczących terminów najważniejsze jest więc ustalenie nie tylko ile dni wynosi opóźnienie, ale dlaczego ono powstało i kto zgodnie z umową oraz przepisami ponosi za nie odpowiedzialność.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy może zależeć od jej indywidualnych okoliczności oraz aktualnego stanu prawnego.
